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西安去库存承压保利等房企遭品质质疑

2018-10-12 19:12:31

作为人口不足千万人的内陆城市——西安,在2016年预计将要完成1800多万平方米“去库存”任务。尽管西安官方推出的“买房送户口”等刺激政策仍在发挥效力,但在“去库存”压力下,也迎来了当地品牌房企的“多事之春”。

3月初以来,《中国经营报》记者在西安房地产市场的调查显示,包括保利、金地、华远等多家品牌房企的标杆楼盘,都相继曝出质量纠纷。当地业内观察人士认为,向来注重楼盘品质的上述多个品牌房企身陷品质危机,是其为曾经的快速圈地粗放式开发带来的“后遗症”,在“去库存”常态下付出的高昂代价。

品牌房企集体“躺枪”

今年“3·15”前后,西安多个小区爆出业主维权案例。据西安某维权平台负责人介绍,根据平台集合的5000多位业主反映的维权信息来看,西安楼市正进入维权爆发期。据其不完全统计,整个西安有超过100个楼盘存在大大小小的问题。

通过梳理维权信息,记者发现,品牌房企在西安开发的项目几乎集体躺枪,各种问题层出不穷。例如,遭到业主维权的品牌房企项目有,保利金香槟、金地西沣公元、华远君城、华润24城、融侨城、中国铁建国际城等等。

从去年11月开始,保利地产在西安市三桥开发的“保利金香槟”项目,被曝出存在质量问题。今年2月底,另一楼盘“保利春天里”也被业主诉称:“其配套绿化、赠送面积”等承诺“缩水”。

“保利金香槟”的多位业主,对去年11月初刚收房时,小区多栋楼出现楼盘防水质量太差,住房门垛用空心砖,墙中塞泡沫板等问题记忆犹新。尽管此后,在当地政府的关注下,对部分问题进行了整改,但还是让部分业主感到心里不舒服。

本报记者了解到,因上述项目质量问题,西安沣东管委会规划分局曾约谈金香槟项目相关负责人,并责令建设单位整改。该项目曾公开回复承认:个别门缝塞缝处理放置泡沫板,系个别工人在操作中违规放置;部分防水质量问题也已处理。不过,这也反映出保利地产在该楼盘开发管理上存在漏洞。

另一个被业主投诉的保利春天里楼盘,则是因为开发商承诺的40%绿化面积缩水,且曾在宣传中承诺的相应赠送面积也没有兑现。更让业主气恼的是曾经每平方米9000多元的价格,也降至6000多元。这一切都与其开发商曾宣传的品质楼盘相差甚远。

尽管保利地产去年在西安开发的多个楼盘销售额达25亿元,被其认为是逆势跑赢市场,但曝出的质量及配套问题,却给其品牌大打折扣。

作为另一个在西安楼市深耕多年的品牌房企——金地集团,其在当地不但参与了多个黄金地段的城改项目,而且也向来标榜其开发楼盘的品质。然而,去年以来,金地在西安多个项目也出现“问题楼盘”。

本报记者了解到, 位于西安高新区西沣路与西部大道交汇处的千亩大盘“金地西沣公元”项目,就曾在2015年前后,公开违规售房。西安市房管局也多次对该楼盘无证售房进行过处罚。而在金地西北公司“去库存”压力下,该公司开发的金地翔悦天下楼盘也在2015年夏季集中曝出,室内剪力墙裂缝、有关房间防水处理不够、墙体钢筋不够等问题。

上述问题曾引发了去年11年底金地部分业主打横幅围堵公司的事件。金地西北公司有关人士对上述问题称,其多是一些项目遗留问题,公司相关项目也曾积极地解决了部分业主提出来的问题。

房企之所以在房屋质量等方面出现各类漏洞,和其经营压力较大有关系。一位要求匿名的地产机构研究总监表示,房屋质量问题的出现,既有房企不作为的一面,也有建筑工程方面的问题,从房企品牌维护的角度看,若房屋质量问题多,不利于项目销售,还会恶化房企和业主的关系。

裂缝问题成安全最大隐患

记者梳理发现,在西安维权案例中,除了延期交房、配套缩水、学区房与承诺不符等问题外,房屋大面积出现裂缝成为业主最关心、潜在危险最大的问题。

据记者了解,目前西安有多个小区墙体被曝出出现大面积裂缝,业主的质疑主要集中在钢筋是否达标、混凝土配比是否合格及结构性沉降等问题。华远君城等多个小区裂缝是在取得验收合格证、交付之后出现的。

而代表央企品质的中国铁建国际城4号楼同样未能幸免。根据业主提供的照片显示,多家业主房屋出现裂缝,问题最严重的地下室裂缝最宽处可以深入手指,窄的也可以插进螺丝刀。9层02号房客厅天花板中间更是出现了长约8米的裂纹。

竣工备案铭牌显示,中国铁建国际城4号楼竣工日期为2015年12月23日,但据业主反映,小区早在2015年1月份就已交房。

华远地产旗下在西安的多个项目也成了维权焦点,无处不在的裂缝正让几百户华远君城业主寝食难安。据介绍,华远君城由华远地产西安公司分五期开发,裂缝问题主要集中在四期的六栋楼房。“业主多是在2012年前后购房,并陆续装修入住,但住了不到三年,2015年5月裂缝开始陆续出现。业主组织了多次维权,但问题至今没有得到解决。”业主代表王贤告诉记者。

西安市曲江新区建设工程(大明宫)质量安全监督站与业主一起对裂缝进行了统计,华远君城四期六栋楼裂缝总数接近2000条,其中地下车库裂缝就超过1500条。

西安市房屋安全鉴定中心对该24号楼部分房屋裂缝进行现场勘查后,出具了情况说明:“部分房屋的钢筋混凝土剪力墙、梁及楼板均有细小裂缝出现,地下室剪力墙裂缝较为严重,此类裂缝为有害裂缝,应引起重视,裂缝的存在和发展会造成房屋主体结构出现安全隐患。”

华远地产随后委托国家建筑工程质量监督检验中心再次对24号楼进行检测,得出了不尽相同的结论。国家建筑工程质量监督检验中心检验报告称,所抽查的梁、墙的钢筋混凝土强度、钢筋配置满足设计要求,混凝土构件裂缝为收缩性裂缝,属于非受力裂缝。

“我们最担心的是楼房地基基础和主体结构质量不合格,如果裂缝是因为不均匀沉降造成的,肯定会影响房屋的使用寿命和抗震性能。”王贤表示,希望华远地产能真正负起责任,退房或者补偿业主的损失。

对此,华远地产西安公司一位柳姓负责人在接受本记者采访时表示,对于住宅出现裂缝的问题,公司委托国家建筑工程质量监督检验中心进行了检测,结论是裂缝并不影响主体结构安全。但部分业主并不认同,也不同意公司提出的维修方案。在政府部门协调下,将由政府相关部门委任具有检测资质的机构再次检测,以确保结果的公正。

据了解,上述三个裂缝问题比较严重的小区均已委托检验机构对裂缝进行检测,以确定是否影响结构安全。不过,开发商如何通过检测给出客观公正、让业主信服的检测报告,以及业主损失赔偿问题,值得关注。

“去库存”承压品质危机或难消除

事实上,上述品牌房企暴露出的质量以及配套危机,仅仅是冰山一角。记者调查显示, 从 2015年开始,西安品牌房企集中的区域内已有十余个小区陆续出现过质量瑕疵以及配套瘦身引发的不同程度风波。业内人士分析认为,在去库存压力下,品牌房企在品质管理上也承压;而业主方亦在房价受压之下变得更为“挑剔”,因此才出现了品牌房企的品质危机。

据美城机构的数据显示,截至今年1月底,西安商品住宅库存是1807.32万平方米,按近一年的月均销量计算,全部消化完仍需15个月。其中,商业和写字楼产品的去化速度较慢,全市商品房库存达到3346.6万平方米,去化周期为24个月。

另一方面,西安新增土地供应,则继续呈现“放缓”趋势。数据显示2月该市合计供应13宗土地,供应面积为28.76万平方米(折合建筑面积51.16万平方米),环比下跌79.01%,同比下跌81.91%,降至一年来最低水平。今年以来的土地市场延续了去年就已形成的供应减缓趋势。另据美城机构统计,去年西安共挂牌203宗地块、合计面积744.65万平方米,同比2014年下跌了13.88%。

业内人士指出,按照今年两会上确定的“因地施策”的政策方向,预计除了上海等一线城市以增加土地供应来稀释房价上涨预期,包括西安在内的大多数城市都会把土地供应的策略从增量扩张转向盘活存量、做优增量。

但“去库存”压力之下,多家品牌房企在西安的日子并不好过。因为目前的消费者,在房源充足的现实下,对于品牌房企的项目要求更加苛刻。无论是出现配套瘦身,还是质量瑕疵,都将引发业主的强烈质疑。

而2009年至2014年,品牌房企在加速圈地西安,稍显粗放的开发模式,在当时房价节节攀升的背景下被掩盖,当时的消费者因房价上涨预期,也对房屋的小瑕疵不予计较。不过,从2015年起,房企们加速“去库存”,而业主们则对品牌房企的品牌提出了更高要求。也正是在这一背景下,才相继爆发了西安房市品牌房企纷纷遭“品牌质疑”的事实。

多位当地房地产观察人士还指出,品牌房企遭遇品质质疑的现状,在2016年西安1800余万平方米的存量房“去库存”过程中,仍将会频频曝出质量问题。各个品牌房企也将为其曾经的快速圈地粗放式开发带来的“后遗症”,付出“品牌遭质疑”的高昂代价。

另外,西安房市,简单粗放的刺激“去库存”方式,也将给购房者带来风险,尤其非住宅地产高库存风险不断累积,或再次出现类似住宅的质量危机。

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